Podatek od nieruchomości w Szwecji (fastighetsavgift) i podatek od zysku ze sprzedaży mieszkania lub domu

Jeśli masz w Szwecji dom albo mieszkanie, spotkasz dwa podatki: coroczną gminną opłatę od nieruchomości (kommunal fastighetsavgift) i podatek od zysku (kapitalvinst), gdy sprzedajesz dom lub mieszkanie. Oba rozlicza urząd skarbowy (Skatteverket) w rocznej deklaracji podatkowej. Stawki i limity są jednakowe w całej Szwecji — mimo słowa „kommunal” w nazwie nie zależą od gminy.

Kto płaci opłatę od nieruchomości

• Płaci właściciel domu jednorodzinnego (småhus) albo mieszkania własnościowego (ägarlägenhet).
• Liczy się, kto był właścicielem 1 stycznia — ta osoba płaci za cały rok podatkowy. Współwłaściciele płacą według swoich udziałów.
• Moment przejścia własności przy sprzedaży wynika z umowy kupna (köpekontrakt); jeśli w umowie nie ustalono daty, liczy się dzień podpisania umowy.
• Kupujący i sprzedający często dzielą opłatę między siebie w rozliczeniu w dniu przekazania (tillträdesdag), ale w deklaracji podatkowej całą opłatę za rok płaci właściciel z 1 stycznia.

Mieszkanie spółdzielcze (bostadsrätt)

Jeśli masz mieszkanie spółdzielcze (bostadsrätt), nie płacisz opłaty od nieruchomości osobiście. Płaci ją spółdzielnia mieszkaniowa (bostadsrättsförening), która jest właścicielem budynku.

Ile wynosi opłata

Opłata nie przekracza limitu z tabeli, nawet gdy wynik z procentu jest wyższy. Dla działki budowlanej bez domu (obebyggd småhustomt) i domu w budowie obowiązuje państwowy podatek od nieruchomości (fastighetsskatt) w wysokości 1% wartości taksacyjnej.

Zwolnienie dla nowych domów

Za nowo wybudowane domy jednorodzinne i mieszkania własnościowe z rokiem wartości (värdeår) 2012 lub późniejszym nie płacisz opłaty przez pierwsze 15 lat. Dla starszych roczników obowiązywały inne okresy zwolnienia — szczegółową tabelę ma Skatteverket.

Niższa opłata dla emerytów

Osoba uznana za emeryta (pensionär) może zapłacić niższą opłatę — w większości przypadków nie wyższą niż 4% swojego dochodu. Obniżka działa jako ulga podatkowa (skattereduktion). Muszą być spełnione wszystkie warunki:

• dom jednorodzinny (nie ägarlägenhet) jest twoim stałym miejscem zamieszkania;
• przez cały rok podatkowy dom należał do ciebie, a ty w nim mieszkasz i masz w nim meldunek (folkbokföring).

Za emeryta w roku 2026 uznaje się m.in. osobę urodzoną w 1960 r. lub wcześniej albo pobierającą rentę chorobową lub aktivitetsersättning. Opłata nie może jednak spaść poniżej 4 042 SEK za rok 2026 (4 015 SEK za rok 2025).

Jak się płaci

Opłatę Skatteverket wylicza na podstawie danych wpisanych już w deklaracji podatkowej (inkomstdeklaration) i dolicza do ostatecznego rozliczenia podatku (slutlig skatt). Dane za rok 2026 znajdziesz w deklaracji składanej w 2027 r. Nie możesz sam zmienić tej podstawy — jeśli jest błędna, opisz to w polu Övriga upplysningar w deklaracji.

Podatek od zysku ze sprzedaży domu lub mieszkania

Gdy sprzedajesz prywatny dom (privatbostadsfastighet) albo prywatne mieszkanie spółdzielcze (privatbostadsrätt) z zyskiem:

• opodatkowaniu podlega 22/30 zysku, co w praktyce oznacza podatek 22% od zysku — wynika to z ustawy o podatku dochodowym (inkomstskattelag, 45 rozdz. 33 § dla domów i 46 rozdz. 18 § dla mieszkań spółdzielczych);
• przy sprzedaży ze stratą odliczasz 50% straty.

Jak obliczyć zysk

Od ceny sprzedaży odejmujesz:

• koszty sprzedaży (försäljningsutgifter), np. wynagrodzenie pośrednika;
• cenę zakupu (inköpspris);
• nakłady na ulepszenia (förbättringsutgifter) — przy domu liczą się te lata kalendarzowe, w których łącznie wyniosły co najmniej 5 000 SEK; wydatki na ulepszające remonty i konserwację tylko z roku sprzedaży i pięciu poprzednich lat;
• przy mieszkaniu spółdzielczym — wpłaty kapitałowe do spółdzielni (kapitaltillskott), które zwykle widać w informacji kontrolnej.

Do obliczenia możesz użyć e-usługi Skatteverket Beräkningshjälp för din bostadsförsäljning.

Kiedy i na jakim formularzu zgłosić sprzedaż

• Sprzedaż wykazujesz w deklaracji podatkowej składanej w roku następującym po roku podpisania umowy kupna.
• Dom jednorodzinny lub mieszkanie własnościowe: formularz K5 (Försäljning av småhus, SKV 2105).
• Prywatne mieszkanie spółdzielcze: formularz K6.
• Jeśli przy wcześniejszej sprzedaży przyznano ci odroczenie podatku (uppskov), kwota odroczenia wraca do opodatkowania, gdy sprzedajesz mieszkanie lub dom kupione w zamian (ersättningsbostad).

Najważniejsze w skrócie

• Opłata od nieruchomości: 0,75% wartości taksacyjnej, najwyżej 10 425 SEK za budynek za rok 2026; płaci właściciel z 1 stycznia.
• Właściciel bostadsrätt nie płaci jej osobiście — płaci spółdzielnia.
• Nowe domy z värdeår 2012 lub później są zwolnione przez 15 lat; emeryci mogą płacić mniej.
• Zysk ze sprzedaży prywatnego domu lub mieszkania: podatek 22%, strata odliczana w 50%; zgłoszenie na K5 lub K6 w deklaracji za rok następujący po podpisaniu umowy.

Poradnik opiera się na stronach Skatteverket i tekście ustawy inkomstskattelag opublikowanym przez Sveriges riksdag.