Wyprowadzka z wynajmowanego mieszkania w Szwecji — sprzątanie, protokół i odpowiedzialność za szkody

Wyprowadzka z mieszkania na wynajem (hyresrätt) w Szwecji kończy się zwykle sprzątaniem, oględzinami mieszkania i rozliczeniem ewentualnych szkód. Ten poradnik wyjaśnia, za co odpowiadasz jako najemca, jak przygotować się do oględzin i gdzie trafia spór z wynajmującym (hyresvärd).

Za co odpowiada najemca — co mówi ustawa

Najem reguluje 12 rozdział kodeksu nieruchomości (jordabalken). Według 12 kap. 24 §:

• w czasie najmu najemca ma obowiązek dbać o mieszkanie;
• odpowiada za szkody powstałe z jego winy albo przez niedbalstwo lub zaniedbanie osób z gospodarstwa domowego, gości, osób, którym udostępnił mieszkanie, i osób wykonujących tam prace na jego zlecenie;
• za szkodę od pożaru, którego sam nie spowodował, odpowiada tylko wtedy, gdy zabrakło należytej staranności i nadzoru;
• szkodę, która wymaga natychmiastowej naprawy, trzeba od razu zgłosić wynajmującemu; inne szkody — bez nieuzasadnionej zwłoki.

Malowanie i tapetowanie

Najemca mieszkania ma prawo na własny koszt malować i tapetować (12 kap. 24 a §). Jeśli obniży to wartość użytkową mieszkania (bruksvärde), wynajmujący ma prawo do odszkodowania. O tym, czy najemca musi zapłacić, rozstrzyga hyresnämnden (komisja ds. najmu). Inne zasady strony mogą uzgodnić tylko w niektórych umowach — np. gdy mieszkanie wynajmuje osoba, która ma do niego prawo spółdzielcze (bostadsrätt).

Sprzątanie przy wyprowadzce (flyttstädning)

Według związku najemców Hyresgästföreningen:

• mieszkanie oddajesz puste i posprzątane;
• jeśli sprzątanie było niewystarczające, wynajmujący może wysłać ci fakturę za sprzątanie — kwota ma jednak być rozsądna w stosunku do wykonanych prac;
• jeśli zlecasz sprzątanie firmie, odpowiedzialność i tak spoczywa na tobie jako zleceniodawcy; poprawki możesz zlecić tylko do końca umowy najmu — po jej wygaśnięciu ani ty, ani firma nie macie prawa wejść do mieszkania.

Lista czynności

• Wszystkie pomieszczenia: odkurzanie i mycie zabudowy, ścian, sufitów, drzwi, kaloryferów, okien i gniazdek; zaszpachlowanie otworów po gwoździach i hakach.
• Łazienka i toaleta: płytki, umywalka, wanna, prysznic, sedes, wyczyszczony odpływ w podłodze.
• Kuchnia: rozmrożona i umyta lodówka oraz zamrażarka, piekarnik i okap, szafki w środku i na zewnątrz.
• Balkon, komórka, ogród: opróżnienie i zamiecenie garażu i komórki, zamiecenie balkonu, skoszenie trawnika i usunięcie odpadów.

Oględziny mieszkania (besiktning)

Według Hyresgästföreningen:

• oględziny przy wyprowadzce nie są obowiązkowe, ale są zalecane; zwykle przeprowadza je wynajmujący, a ty możesz poprosić o wspólne oględziny;
• nie możesz żądać kopii protokołu, ale możesz o nią poprosić, jeśli wiesz, że oględziny się odbyły;
• przy szkodach wykraczających poza normalne zużycie to wynajmujący musi wykazać, kiedy szkoda powstała — bez protokołu trudno mu udowodnić, że spowodował ją najemca.

Zdjęcia: sfotografuj lub nagraj mieszkanie przy wprowadzeniu się i przy wyprowadzce. To twój dowód, w jakim stanie było mieszkanie.

Spór z wynajmującym — dokąd się zwrócić

Według sądów szwedzkich (Sveriges Domstolar) hyresnämnden prowadzi mediację w sporach dotyczących najmu i może rozstrzygnąć większość z nich decyzją — m.in. sprawę odszkodowania od najemcy, który obniżył wartość użytkową mieszkania (12 kap. 24 a §). Jeśli hyresnämnden nie może rozstrzygnąć sporu, trzeba zwrócić się do sądu rejonowego (tingsrätt) albo do urzędu egzekucyjnego (Kronofogden).

Krok po kroku

1. Przy wprowadzeniu się zrób zdjęcia i zapisz istniejące usterki.
2. W trakcie najmu zgłaszaj szkody wynajmującemu od razu lub bez zbędnej zwłoki.
3. Przed końcem umowy posprzątaj mieszkanie według listy i zrób zdjęcia.
4. Poproś o wspólne oględziny i o kopię protokołu.
5. Jeśli dostaniesz fakturę za sprzątanie lub szkody, sprawdź, czego dotyczy i czy kwota jest rozsądna. W sporze zwróć się do hyresnämnden.

Poradnik opiera się na tekście jordabalken w bazie Riksdagu, stronie Sveriges Domstolar o hyresnämnden oraz stronach Hyresgästföreningen.