Podwyżka czynszu w Szwecji i spór z wynajmującym — jak zakwestionować ją w hyresnämnden

Wynajmujący (hyresvärd) w Szwecji nie może podnieść czynszu dowolnie. Ten poradnik wyjaśnia, jak wygląda podwyżka czynszu za mieszkanie na wynajem (hyresrätt), kiedy możesz się nie zgodzić i co robi wtedy komisja ds. najmu (hyresnämnden). Opisane przepisy jordabalken obowiązują w całej Szwecji.

Dwa sposoby ustalania czynszu

Według związku najemców Hyresgästföreningen:

• w budynkach objętych porozumieniem negocjacyjnym (förhandlingsordning) czynsze negocjuje Hyresgästföreningen z wynajmującym w imieniu najemców;
• tam, gdzie takiego porozumienia nie ma, czynsz negocjuje się indywidualnie między wynajmującym a najemcą.

Jeśli dla mieszkania obowiązuje porozumienie negocjacyjne, przepisy jordabalken o zmianie czynszu (54–55 e §) stosuje się tylko wtedy, gdy wynika to z ustawy o negocjacjach czynszowych (hyresförhandlingslagen).

Negocjacje indywidualne — krok po kroku

1. Pisemne zawiadomienie. Strona, która chce zmienić warunki najmu (np. czynsz), musi zawiadomić drugą stronę na piśmie (jordabalken 12 kap. 54 §).
2. Twoja odpowiedź. Według Hyresgästföreningen jako najemca nie musisz nic robić — jeśli odmówisz, obowiązuje dotychczasowy czynsz. Wyjątek opisany niżej (54 a §) dotyczy części umów.
3. Wniosek do hyresnämnden. Jeśli strony się nie porozumieją, każda z nich może złożyć wniosek do hyresnämnden o zmianę warunków — najwcześniej miesiąc po przekazaniu zawiadomienia drugiej stronie (54 §).
4. Decyzja. Decyzja hyresnämnden o zmianie warunków jest traktowana jak umowa o warunkach dalszego najmu (54 §).

Według Hyresgästföreningen:

• postępowanie w hyresnämnden i w sądzie apelacyjnym jest bezpłatne, ale co do zasady każda strona sama płaci za swojego pełnomocnika;
• nowy czynsz obowiązuje najwcześniej od przełomu miesiąca przypadającego trzy miesiące po złożeniu wniosku do hyresnämnden, a między zmianami czynszu musi minąć co najmniej pół roku;
• od decyzji hyresnämnden można się odwołać do Svea hovrätt.

Uwaga: kiedy milczenie oznacza zgodę (54 a §)

Przy części umów — na czas nieokreślony, dla mieszkań w budynku z porozumieniem negocjacyjnym, które same nim nie są objęte — wynajmujący może wysłać zawiadomienie o podwyżce w szczególnej formie. Musi ono zawierać m.in. kwotę podwyżki i łączny czynsz w koronach, datę, od której ma obowiązywać, oraz informację, że najemca będzie musiał płacić wyższy czynsz, jeśli do wskazanego dnia (najwcześniej dwa miesiące po zawiadomieniu) nie poinformuje wynajmującego, że się sprzeciwia (12 kap. 54 a §).

Według Sveriges Domstolar warunkiem jest umowa na czas nieokreślony i spełnienie wszystkich wymogów — w tym poinformowanie najemcy o prawie do zwrócenia się do hyresnämnden. Jeśli wynajmujący tego nie zrobił, najemca nie jest zobowiązany płacić wyższego czynszu.

W praktyce: jeśli dostaniesz takie zawiadomienie i nie zgadzasz się z podwyżką, odpowiedz na piśmie przed wskazanym terminem.

Jeśli termin minął: wyższy czynsz zaczyna obowiązywać, ale nadal możesz poddać go ocenie hyresnämnden. Jeśli złożysz wniosek w ciągu trzech miesięcy od dnia, w którym wyższy czynsz zaczął obowiązywać, decyzja hyresnämnden może dotyczyć czynszu już od tego dnia (12 kap. 55 e § trzeci akapit).

Jaki czynsz jest rozsądny (bruksvärde)

Zgodnie z 12 kap. 55 § jordabalken:

• przy sporze o wysokość czynszu ustala się go na rozsądnym poziomie (skäligt belopp);
• czynsz nie jest rozsądny, jeśli jest wyraźnie wyższy niż za mieszkania o porównywalnej wartości użytkowej (bruksvärde);
• porównuje się przede wszystkim z czynszami ustalonymi w negocjacjach zbiorowych;
• jeśli rozsądny czynsz jest znacznie wyższy niż dotychczasowy, hyresnämnden na wniosek najemcy ustala, że przez rozsądny czas płaci się niższą kwotę (chyba że przemawiają przeciw temu szczególne powody).

Według Hyresgästföreningen hyresnämnden nie bierze pod uwagę kosztów wynajmującego — liczy się porównanie z podobnymi mieszkaniami.

Poradnik opiera się na tekście jordabalken w bazie Riksdagu, komunikacie Sveriges Domstolar i stronie Hyresgästföreningen.